Immobilien Kapitalanlage

Lassen Sie sich nicht bedrängen. Ein Immobilienkauf ist kein Schnellschuss und sollte gut überlegt sein. Auch wenn ein Immobilienangebot noch so toll klingen mag, nehmen Sie sich die Zeit, dieses genau zu prüfen.

Wenn Sie sich für eine Immobilie interessieren, welche in einer anderen Region oder einem anderen Bundesland angeboten wird, so sollten Sie sich vorab unbedingt mit den Gegebenheiten vor Ort auseinandersetzen. Als Ortsunkundiger ist es oft schwer, das Objekt richtig einzuordnen. Verlassen Sie sich nicht nur auf die Angaben im Exposé, sondern versuchen Sie sich möglichst ein eigenes Bild zu machen. Ein persönlicher vor Ort Termin, kann hier schon viele offene Fragen klären helfen.

Unser Tipp: Tätigen Sie Ihre Kapitalanlage lieber vor Ort, als irgendwo im nirgendwo. Hier kennen Sie sich aus, hier wissen Sie um die Marktgegebenheiten und kennen alle wichtigen Ansprechpartner. Dies spart auch jede Menge Zeit und Geld im Falle eines Mieterwechsels und bei eventuellen Problemen sind Sie persönlich schnell vor Ort.

Verlassen Sie sich beim Immobilienkauf niemals nur auf Bilder. Gehen Sie immer davon aus, dass der Verkäufer ein großes Interesse daran hat, sein Objekt in einem möglichst schönen Blickwinkel darzustellen. Die nicht so schönen Dinge, kommen erst gar nicht auf das Foto.

Vereinbaren Sie einen vor Ort Termin und schauen Sie sich die Immobilie von allen Seiten selber an. Wenn dies nicht möglich sein sollte, vereinbaren Sie eine Videobesichtigung. Bei einer Videobesichtigung geht der Verkäufer mit laufender Kamera durch das Gebäude. Vorteil hierbei ist, dass Sie live mit dabei sind und durch Anweisungen mitteilen können, was Sie noch genauer betrachten möchten.

Sicherlich sind Ihnen Fälle aus dem weiteren Bekanntenkreis bekannt, die ohne, oder fast ohne Eigenkapital eine Immobilie erworben haben. Dies geht natürlich, sofern eine Bank mitspielt. Besser ist es jedoch, wenn Sie einen gewissen Prozentsatz der Kaufsumme als Eigenkapital einbringen können. Dies hat zwei große Vorteile. Erstens werden Sie von vielen Banken mit noch besseren Zinskondition belohnt und zweitens sind die Guthabenzinsen so weit im Keller, dass sich Geld auf dem Sparbuch nicht wirklich lohnt.

Fast jeder, der schon einmal eine Bestandsimmobilie erworben hat weiß, dass auch unvorhergesehene Kosten anfallen können. Sei dies eine Reparatur, die vor dem Kauf noch nicht ersichtlich war oder die Küchen- und Badausstattung, die erneuert werden muss. Gerade Erstkäufer gehen in der Planung oft von zu niedrigen Kosten aus. Planen Sie so, dass nach dem Kauf der Immobilie immer noch ein finanzielles Polster vorhanden ist, dann werden unvorhergesehene Ausgaben kein existenzielle Problem.

Beim Kauf einer Immobilie fallen, zusätzlich zu den reinen Erwerbskosten, noch Kaufnebenkosten, auch Erwerbsnebenkosten genannt, an. Hierunter fallen alle Kosten, welche direkt mit dem Kauf der Immobilie zu tun haben und nicht in den Erwerbskosten beinhaltet sind. Dies ist die Grunderwerbssteuer (3,5 – 6,5 %), Notargebühren und Gebühren für die Eintragung und Umschreibung im Grundbuch (zusammen 1,5 – 2 %). Wird die Immobilie über einen Makler gekauft, so kommt noch die Makler-Courtage (bis zu 3,57 %) hinzu. Diese Gebühren können in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich sein, so dass Sie sich im Vorfeld erkundigen sollten. Planen Sie auf jeden Fall 9 – 12 % Erwerbsnebenkosten ein.

Ist die Wohnung oder das Haus erworben, so ist noch lange nicht Schluss mit den Kosten. Wird die Immobilie als Kapitalanlage vermietet, so fallen auch hier Nebenkosten an, welche nicht komplett auf den Mieter umgelegt werden können. Hierzu zählen zum Beispiel die anfallenden Verwaltungskosten für die Hausverwaltung.

Haben Sie einen solventen Mieter gefunden, so sollten Sie dennoch in Ihrer Kalkulation immer auch mit evtl. Mietausfällen oder einem Zahlungsverzug rechnen. Hier wird die Sinnhaftigkeit eines (kleinen) finanziellen Polsters, wie in Tipp 5 erwähnt, deutlich. Dies ist aus unsere Sicht sehr wichtig, um in solchen Fällen eigene finanzielle Probleme zu vermeiden.

Verlassen Sie sich nicht auf die Renditeversprechen der Kapitalanlagenanbieter. Denn Rendite ist nicht gleich Rendite. Prüfen Sie genau, welche Zahlen der Renditeberechnung zu Grunde liegen. Wenn Ihnen etwas unklar ist, fragen Sie direkt nach. Hohe Renditeversprechen für die Immobilienkapitalanlage können auch ein Indiz für ein hohes Risiko sein. Bleiben offene Fragen, so sollten Sie wachsam sein und sich gegebenenfalls für ein anderes Objekt entscheiden.

Gibt es bei einer Immobilie mehrere Teileigentümer, so wird die Verwaltung der Immobilie durch eine Hausverwaltung übernommen. In der jährlich stattfinden Eigentümerversammlung werden dann zum Beispiel der Wirtschaftsplan mit Hausgeld und Rücklagen, anstehende Sanierungs- und Renovierungsarbeiten oder auch Art- und Umfang von Hausmeistertätigkeiten beschlossen. Hierüber erhält jeder Eigentümer ein Protokoll.

Beim Kauf einer Bestandsimmoblie: Um vor bösen Überraschungen, wie zum Beispiel einer vereinbarten Sonderumlage, geschützt zu sein, lassen Sie sich vor dem Kauf der Immobilie die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung aushändigen. Beim Lesen der Protokolle erfahren Sie so auch, welche Streitpunkte eventuell vorhanden sind oder ob baulichen Veränderungen geplant sind.

Bei Neubau-Immobilien: Hier entfällt dieser Punkt.

Welche Steuervorteile Sie tatsächlich durch eine Kapitalanlage in Immobilien haben, kann im Detail nur Ihr Steuerberater ermitteln. In Angebotsprospekten und Exposés angepriesene Steuervorteile sind meist nur Beispielberechnungen, die evtl. mit Ihrer eigenen Lebenswirklichkeit nichts zu tun haben. Betrachten Sie einen möglichen Steuervorteil als schönen zusätzlichen Effekt, nicht aber als auschlaggebenden Grund der zum Kauf der Immobilie führt. Für den Kauf der Immobilie sollte ganz klar die Lage des Objektes, der Objektzustand, die Finanzierbarkeit und ein realistischer Kaufpreis im Vordergrund stehen.